海南隆信物流服務(wù)有限公司
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物流園區(qū)規(guī)劃是物流土地規(guī)劃的重要組成部分。它不僅直接為物流企業(yè)獲得規(guī)模效益和集聚效益創(chuàng)造土地利用條件，而且與調(diào)整城市土地結(jié)構(gòu)、減少城市交通擁堵和環(huán)境壓力密切相關(guān)。
目前，在我國(guó)各類(lèi)物流中心中，連鎖商業(yè)建設(shè)的物流中心占很大比例，社會(huì)化、專業(yè)化的物流中心數(shù)量較少。因此，大多數(shù)物流中心布局分散、設(shè)備閑置、物流節(jié)點(diǎn)資源浪費(fèi)仍然非常嚴(yán)重。因此，物流園區(qū)作為物流系統(tǒng)的先進(jìn)綜合節(jié)點(diǎn)，在優(yōu)化物流園區(qū)布局的規(guī)劃和建設(shè)中發(fā)揮著重要作用。
一、物流園區(qū)空間布局特點(diǎn)
1.物流園區(qū)空間布局的位置選擇
物流園區(qū)空間布局的位置選擇是確定物流園區(qū)的合適空間位置。具體物流園區(qū)的位置選擇應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行具體分析，主要屬于物流園區(qū)中觀位置問(wèn)題的研究范疇。這里主要是在經(jīng)濟(jì)全球化引起的新一輪國(guó)際分工的背景下，結(jié)合當(dāng)前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引起的區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整和城市空間布局調(diào)整的實(shí)際情況，討論適合物流園區(qū)布局的整體位置特征。綜上所述，物流園區(qū)空間布局的位置選擇特征主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是物流園區(qū)應(yīng)布置在城市邊緣；二是物流園區(qū)應(yīng)布置在交通樞紐；三是物流園區(qū)應(yīng)布置在特殊企業(yè)集群附近。
2.物流園區(qū)空間布局規(guī)劃的特點(diǎn)
一是時(shí)效性
物流園區(qū)的空間布局規(guī)劃是物流園區(qū)在特定歷史時(shí)期的空間規(guī)劃和布局，必須在一定的時(shí)間段和空間位置實(shí)施。考慮到物流園區(qū)的公益基礎(chǔ)，其規(guī)劃的有效期一般比其他行業(yè)要長(zhǎng)。物流園區(qū)的布局規(guī)劃是根據(jù)規(guī)劃期內(nèi)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)和狀態(tài)制定的。如果超過(guò)規(guī)劃期，規(guī)劃將過(guò)時(shí)或無(wú)效。
二是連續(xù)性
物流園區(qū)的空間布局規(guī)劃是一個(gè)尋求正確控制物流節(jié)點(diǎn)系統(tǒng)和物流園區(qū)系統(tǒng)并將其納入良性循環(huán)的連續(xù)過(guò)程。物流園區(qū)對(duì)物流節(jié)點(diǎn)系統(tǒng)的繼承突出了物流園區(qū)布局規(guī)劃的連續(xù)性。因此，物流園區(qū)的布局規(guī)劃不能考慮現(xiàn)有物流節(jié)點(diǎn)的布局及其規(guī)劃，必須使上述規(guī)劃盡可能協(xié)調(diào)和連續(xù)。此外，物流園區(qū)的布局規(guī)劃可以促進(jìn)物流園區(qū)的發(fā)展，開(kāi)發(fā)的物流園區(qū)將對(duì)原規(guī)劃提出反饋和改進(jìn)要求。物流園區(qū)的布局規(guī)劃和物流園區(qū)的發(fā)展既相互限制，又相互聯(lián)系和促進(jìn)。
第三，戰(zhàn)略性
物流園區(qū)的布局規(guī)劃是對(duì)物流園區(qū)在一定空間內(nèi)的建設(shè)和布局做出的重大決策。物流園區(qū)布局錯(cuò)誤會(huì)造成廣泛、長(zhǎng)期、不可彌補(bǔ)的巨大損失：適當(dāng)?shù)牟季謱⒊浞职l(fā)揮物流園區(qū)在促進(jìn)物流系和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。因此，物流園區(qū)的布局規(guī)劃是一項(xiàng)具有戰(zhàn)略性質(zhì)的工作。
第四，區(qū)域性
物流園區(qū)的布局規(guī)劃總是與一定的區(qū)域空間有關(guān)。其區(qū)域性不僅體現(xiàn)在根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定布局規(guī)劃，而且在明確適合物流園區(qū)建設(shè)水平的同時(shí)，在具體區(qū)域空間實(shí)施相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目。
第五，綜合性
物流園區(qū)布局規(guī)劃涉及經(jīng)濟(jì)、地理、物流、交通、統(tǒng)計(jì)、城市規(guī)劃和系統(tǒng)工程技術(shù)等學(xué)科，各學(xué)科交叉滲透是物流園區(qū)空間布局規(guī)劃的突出特點(diǎn)，制定完整的物流園區(qū)空間布局規(guī)劃需要多學(xué)科專家完成。
第六，層次性
物流園區(qū)布局規(guī)劃涉及的內(nèi)容很多，規(guī)劃的空間范圍也不一樣，研究所關(guān)注的布局問(wèn)題也不一樣，層次分明顯。
二是物流園區(qū)規(guī)劃的條件要素
1、區(qū)位條件
位置條件是物流園區(qū)建設(shè)的必要條件。物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)應(yīng)滿足當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)區(qū)物流運(yùn)營(yíng)成本和效率的要求，其基礎(chǔ)設(shè)施布局和規(guī)模應(yīng)適應(yīng)物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)的效率和發(fā)展。物流園區(qū)的布局和選址應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：一是接近城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展集群。集中的市中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是配送中心的主要供應(yīng)和配送對(duì)象。靠近市場(chǎng)、縮短運(yùn)輸距離、降低運(yùn)輸成本、快速供應(yīng)是配送中心布局的主要因素；其次，靠近主要交通干線。配送中心的供應(yīng)和配送主要是通過(guò)道路運(yùn)輸在主干線上建設(shè)物流園區(qū)，可以降低運(yùn)輸成本；三是位于商品流通配送中心，便于處理物流需求。
2、物流需求
物流需求是影響物流園區(qū)規(guī)劃的最直接、最重要的因素。根據(jù)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，分析物流園區(qū)建設(shè)需求，計(jì)算區(qū)域物流總量，即區(qū)域物流總量=吸收的物流量(采購(gòu)) 生成量(生產(chǎn)加工制造) 輸出量(流出銷(xiāo)售外運(yùn))。
物流需求包括直接需求和潛在需求。直接物流需求是物流需求主體對(duì)物流社會(huì)化服務(wù)的直接需求，以滿足其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、業(yè)務(wù)發(fā)展和生活需求，包括：工業(yè)企業(yè)對(duì)物流服務(wù)和銷(xiāo)售物流的需求；連鎖業(yè)務(wù)對(duì)配送服務(wù)的需求；一般消費(fèi)者的物流服務(wù)需求；區(qū)域間貨物轉(zhuǎn)運(yùn)需求。潛在物流需求主要是指經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和物流服務(wù)環(huán)境的發(fā)展，從動(dòng)態(tài)角度分析物流需求的變化趨勢(shì)，主要包括：工業(yè)企業(yè)對(duì)物流服務(wù)和銷(xiāo)售物流的潛在需求；一般消費(fèi)者對(duì)物流服務(wù)的潛在需求；區(qū)域間貨物轉(zhuǎn)運(yùn)的潛在需求。
3、政府政策
物流園區(qū)的建設(shè)離不開(kāi)政府政策的支持。政府提供的優(yōu)惠政策可以大大降低物流園區(qū)的成本。例如，政府提供的優(yōu)惠地價(jià)可以降低建設(shè)成本。政府還可以提供吸引投資和物流企業(yè)的優(yōu)惠政策。
4.基本操作條件
（1）采購(gòu)
物流園區(qū)可以吸引國(guó)內(nèi)外采購(gòu)中心進(jìn)入園區(qū)進(jìn)行投資。通過(guò)提供專業(yè)的物流服務(wù)，在全球范圍內(nèi)尋找供應(yīng)商，尋找質(zhì)量最好、價(jià)格合理的產(chǎn)品和服務(wù)，為企業(yè)與供應(yīng)商或客戶之間的溝通搭建橋梁。所涉及的業(yè)務(wù)包括分揀、重組或簡(jiǎn)單加工國(guó)內(nèi)外的增值服務(wù)；國(guó)際貨物的綜合處理和簡(jiǎn)單的增值加工，銷(xiāo)往國(guó)內(nèi)外。
（2）運(yùn)輸
運(yùn)輸是物流園區(qū)中最重要的組成部分，由運(yùn)輸設(shè)施、運(yùn)輸工具、通行權(quán)和在此基礎(chǔ)上提供運(yùn)輸服務(wù)的承運(yùn)人組織組成。物流園區(qū)要求運(yùn)輸具有良好的通信性，能夠滿足物流需求的可用性，保持合理的運(yùn)輸價(jià)格，以及由各種運(yùn)輸方式組成的綜合運(yùn)輸系統(tǒng)的布局、合理的分工和協(xié)調(diào)。公路運(yùn)輸與物流園區(qū)建設(shè)密切相關(guān)，是貨物陸路運(yùn)輸?shù)闹匾侄危菍?shí)現(xiàn)上門(mén)服務(wù)的最可靠途徑。
公路網(wǎng)絡(luò)是分布最密集的網(wǎng)絡(luò)，物流園區(qū)的貨物配送可以通過(guò)公路運(yùn)輸實(shí)現(xiàn)；鐵路運(yùn)輸?shù)膬?yōu)勢(shì)是快速、廉價(jià)的貨物運(yùn)輸，可以通過(guò)集裝箱實(shí)現(xiàn)公路與鐵路的多式聯(lián)運(yùn)。將鐵路線引入物流園區(qū)，建設(shè)車(chē)站、倉(cāng)庫(kù)及相關(guān)運(yùn)營(yíng)輔助設(shè)施，可處理車(chē)輛、零負(fù)荷、重型貨物、集裝箱、散裝貨物；水路運(yùn)輸是一種相對(duì)便宜的運(yùn)輸方式，可以一次運(yùn)輸大量貨物，也可以與公路、鐵路多式聯(lián)運(yùn)，港口本身是散裝貨物的配送中心；航空運(yùn)輸量最小、最快，但大多數(shù)貨物屬于高附加值產(chǎn)品，貨運(yùn)要求和質(zhì)量高于一般運(yùn)輸方式；管道運(yùn)輸大、連續(xù)、快速、經(jīng)濟(jì)、安全、可靠、穩(wěn)定、投資少、占地面積小、成本低，可實(shí)現(xiàn)自動(dòng)控制。
（3）倉(cāng)儲(chǔ)
倉(cāng)儲(chǔ)具有場(chǎng)所效應(yīng)，調(diào)節(jié)產(chǎn)品需求，能夠適應(yīng)生產(chǎn)消費(fèi)之間的時(shí)間差異，構(gòu)成物流園區(qū)的另一個(gè)支撐要素。倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施由倉(cāng)庫(kù)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備、倉(cāng)儲(chǔ)功能和倉(cāng)庫(kù)經(jīng)理組成，形成物流園區(qū)的物流據(jù)點(diǎn)。
(4)信息管理
物流園區(qū)內(nèi)部信息是與公園內(nèi)各種活動(dòng)相關(guān)的信息，包括各種具體的材料流通、物流運(yùn)營(yíng)層、物流控制層等信息。物流園區(qū)外部信息是在物流園區(qū)活動(dòng)之外產(chǎn)生的，是提供給園區(qū)活動(dòng)的信息，包括供應(yīng)商、客戶、訂單合同、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)管理等信息。信息是實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保證，通信基礎(chǔ)設(shè)施和信息系統(tǒng)的建設(shè)已成為物流園區(qū)系統(tǒng)建設(shè)的重要保證條件。
(5)包裝、裝卸、搬運(yùn)、流通加工、國(guó)際貿(mào)易通關(guān)包裝、裝卸、流通加工、國(guó)際貿(mào)易通關(guān)及其物流延審服務(wù)等環(huán)節(jié)的設(shè)施設(shè)備配套設(shè)施已成為物流園區(qū)不可或缺的要素。
(6)物流人才、技術(shù)條件
物流園區(qū)的建設(shè)需要通過(guò)良好的物流服務(wù)組織和運(yùn)營(yíng)管理來(lái)實(shí)現(xiàn)。物流組織管理是滿足物流活動(dòng)的內(nèi)部要求和重要條件，人才和先進(jìn)的物流管理技術(shù)是實(shí)現(xiàn)高效物流組織管理的核心和支持要素。先進(jìn)的物流技術(shù)是運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、信息、包裝、裝卸、流通加工等支持的技術(shù)結(jié)合，可以充分反映物流管理的技術(shù)創(chuàng)新，如實(shí)現(xiàn)零庫(kù)存、及時(shí)供應(yīng)、協(xié)調(diào)配送、流程再造等物流技術(shù)目標(biāo)。
三、物流園區(qū)規(guī)劃流程分析
物流園區(qū)的建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜而長(zhǎng)期的項(xiàng)目，投資大，回收周期長(zhǎng)，短期內(nèi)難以盈利。此外，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，物流園區(qū)的規(guī)劃也越來(lái)越重要。根據(jù)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的物流園區(qū)規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐，通過(guò)對(duì)我國(guó)物流園區(qū)建設(shè)規(guī)劃過(guò)程的理論研究和實(shí)踐分析，總結(jié)出適合我國(guó)物流園區(qū)規(guī)劃的過(guò)程。
1.物流市場(chǎng)分析
主要包括物流需求分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析和物流實(shí)踐分析。通過(guò)定量定性市場(chǎng)分析，了解物流園區(qū)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)需求、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)，掌握區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際和潛在的運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、配送加工物流需求，根據(jù)長(zhǎng)期和近期物流，確定物流園區(qū)的長(zhǎng)期和近期建設(shè)規(guī)模。
2.物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位
根據(jù)物流園區(qū)服務(wù)對(duì)象的特點(diǎn)、輻射范圍的大小、商品交易的行業(yè)特點(diǎn)、特色服務(wù)和人文理念的精心設(shè)計(jì)，進(jìn)行科學(xué)的戰(zhàn)略定位。規(guī)劃者可以使用戰(zhàn)略定位SWOT分析方法分析了物流園區(qū)的整體優(yōu)缺點(diǎn)、機(jī)遇和威脅。在分析過(guò)程中，如果機(jī)場(chǎng)、港口、公路貨運(yùn)站等服務(wù)占整個(gè)公園的很大比例，則必須進(jìn)行特殊服務(wù)SWOT分析。
分析的主要作用是幫助商業(yè)決策者明確內(nèi)外環(huán)境，提出物流園區(qū)發(fā)展的使命、愿景目標(biāo)、各階段的建設(shè)目標(biāo)和競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，從而實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確的戰(zhàn)略定位。在物流園區(qū)規(guī)劃過(guò)程中，可以考慮以下競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略：充分利用保稅物流中心的功能，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口清關(guān)和行政管理的高效率；充分利用和擴(kuò)大現(xiàn)有物流信息系統(tǒng)，建立強(qiáng)大的國(guó)際物流信息平臺(tái)；充分利用國(guó)際貿(mào)易政策，建立歐美特色商品專業(yè)配送中心，擴(kuò)大國(guó)際物流業(yè)務(wù)；充分利用現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)和物流需求，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈的競(jìng)爭(zhēng)力，聚集產(chǎn)業(yè)物流，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的形成和優(yōu)化。
3.物流園區(qū)功能設(shè)計(jì)
物流園區(qū)的基本功能包括以下幾個(gè)方面：
（1）綜合功能：園區(qū)具有儲(chǔ)存、包裝、裝卸、搬運(yùn)、流通加工、運(yùn)輸方式轉(zhuǎn)換、信息、調(diào)度、配送等功能，具有綜合各種物流方式和物流形式的作用；
(2)專業(yè)功能:集裝箱組裝箱功能、運(yùn)輸配裝及中轉(zhuǎn)功能、配送加工功能；
(3)集約功能:集約物流主體設(shè)施及相關(guān)管理、通信、貿(mào)易等設(shè)施；
(4)信息和交易功能:集中收集物流信息，控制物流流程，實(shí)施集中管理；
（5）存儲(chǔ)功能:通過(guò)集中庫(kù)存可以相對(duì)降低庫(kù)存總量，實(shí)現(xiàn)有效庫(kù)存調(diào)度，從而能夠充分發(fā)揮倉(cāng)儲(chǔ)功能，減少工商企業(yè)對(duì)倉(cāng)庫(kù)的投資；
(6)運(yùn)輸功能:有效集約公路、鐵路、水運(yùn)、空運(yùn)，實(shí)現(xiàn)綜合運(yùn)輸、多式聯(lián)運(yùn)的最有效轉(zhuǎn)化；
（7）服務(wù)功能：包括生產(chǎn)、生活、停車(chē)服務(wù)，提供金融、保險(xiǎn)、工商、稅務(wù)、設(shè)施維護(hù)等全方位配套運(yùn)輸車(chē)輛服務(wù)，屬于生產(chǎn)輔助服務(wù)功能。
因此，根據(jù)物流園區(qū)的基本功能，可分為倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、加工區(qū)、增值區(qū)、交易展示區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、行政區(qū)、商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等功能區(qū)。
物流園區(qū)的功能設(shè)計(jì)主要采用自上而下的方法。首先，確定物流園區(qū)的規(guī)劃原則，列出和分析物流功能規(guī)劃中涉及的核心因素，然后將整個(gè)物流園區(qū)規(guī)劃分為倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)等多個(gè)功能區(qū)。決策者根據(jù)實(shí)際需要命名、定義和分配各功能區(qū)域的相應(yīng)區(qū)域，并引入相關(guān)設(shè)施、設(shè)備和信息系統(tǒng)。最后，定義和描述物流園區(qū)的核心流程，包括集裝箱服務(wù)、生產(chǎn)原材料供應(yīng)配送、生活資料采購(gòu)配送、保稅物流運(yùn)營(yíng)、機(jī)場(chǎng)/海港/鐵路物流服務(wù)流程等。
4.物流園區(qū)設(shè)施規(guī)劃布局設(shè)計(jì)
根據(jù)物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位和業(yè)務(wù)目標(biāo)，在確認(rèn)的空間場(chǎng)所，根據(jù)規(guī)劃布局的原則，考慮從貨物進(jìn)入、裝配、加工到貨物運(yùn)輸?shù)恼麄€(gè)過(guò)程與物流的密切相關(guān)性，人員、設(shè)備和材料所需的空間進(jìn)行最合適的分配和最有效的組合，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，為園區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展制定相應(yīng)的發(fā)展計(jì)劃。
5.物流園區(qū)商業(yè)規(guī)劃
商業(yè)計(jì)劃主要包括組織結(jié)構(gòu)和職責(zé)、物流園區(qū)商業(yè)模式、收入預(yù)測(cè)、客戶分析、園區(qū)銷(xiāo)售/營(yíng)銷(xiāo)策略、投資收入和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等總體分析。商業(yè)計(jì)劃的目的是使物流園區(qū)式和管理模式得以投資和管理。
6.物流園區(qū)的商業(yè)模式
在完成以上園區(qū)規(guī)劃步驟后，最終確定園區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式。物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理模式是指物流園區(qū)為實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)而采取的決策、組織、經(jīng)營(yíng)與管理形式。采取哪種經(jīng)營(yíng)管理模式，直接取決于開(kāi)發(fā)建設(shè)模式。一般說(shuō)來(lái)，采用政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式和政企聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式的物流園區(qū)，其經(jīng)營(yíng)管理模式可采取管理委員會(huì)制；采用政府規(guī)劃物流企業(yè)共同開(kāi)發(fā)模式的物流園區(qū)，其經(jīng)營(yíng)管理模式可采取業(yè)主委員會(huì)制；采用大型物流企業(yè)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)模式的物流園區(qū)，其經(jīng)營(yíng)管理模式可制；采用物流（或工業(yè)）地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式的物流園區(qū)，其經(jīng)營(yíng)管理模式可采取物業(yè)管理制。
更多資料請(qǐng)參考中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)物流園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)及投融資戰(zhàn)略規(guī)劃研究報(bào)告》，同時(shí)中商產(chǎn)業(yè)研究院還提 ** 業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)情報(bào)、產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、十四五規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資等服務(wù)。